Минстрой России совместно с Центральным банком, Минфином и Минэкономразвития опубликовал проект масштабных изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Документ уже вынесен на общественное обсуждение, которое продлится до 28 августа 2026 года, а внесение в Госдуму запланировано на осень 2026 года. Плановый срок вступления закона в силу — сентябрь 2027 года.
Подготовленный во исполнение поручений Президента РФ, законопроект затрагивает ключевые аспекты взаимодействия застройщиков и дольщиков и призван повысить прозрачность и защищенность участников долевого строительства. Рассмотрим основные нововведения подробнее.
1. Отделка квартир: от «серой зоны» к строгому контролю
Одним из главных нововведений станет кардинальное изменение правил, касающихся отделки квартир в новостройках. Сегодня нередки случаи, когда застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, но не может передать ключи дольщикам, так как отделочные работы еще не завершены. Это происходит из-за того, что отделка часто не включена в проектную документацию и не контролируется строительным надзором. Новый закон призван устранить этот пробел.
Ключевые изменения в сфере отделки:
- Отделка в проектной документации: Условия об отделочных работах можно будет включать в договор долевого участия (ДДУ) только при их наличии в проектной документации. Это позволит органам строительного надзора проверять факт выполнения отделки на этапе получения заключения о соответствии объекта.
- Регистрация стандартов отделки: Если квартира передается с отделкой, в ДДУ необходимо будет четко указать, по какому стандарту она выполнена: по национальному ГОСТу или по внутреннему стандарту застройщика. Собственные стандарты девелоперов подлежат обязательной регистрации в Федеральном информационном фонде стандартов. При этом их требования не могут быть ниже минимальных, установленных Минстроем.
- Прозрачность для дольщиков: В проектную декларацию, размещенную в единой информационной системе жилищного строительства, будут включены сведения о помещениях, где предусмотрена отделка, а также класс отделки или требования стандарта застройщика. Это даст покупателям полную информацию об объеме и качестве работ на этапе заключения договора.
- Уведомление об изменениях: Застройщик будет обязан уведомлять дольщиков о любых изменениях проектных решений по отделке в течение пяти рабочих дней после их утверждения.
- Контроль Росреестра: При регистрации ДДУ Росреестр будет сверять информацию об отделке, указанную в договоре, с проектной документацией и декларацией.
2. Рассрочка после ввода дома в эксплуатацию
Законопроект также легализует и детально регулирует механизм предоставления рассрочки, которая может распространяться на период после ввода объекта в эксплуатацию.
Основные положения нового механизма:
- Залог в пользу застройщика: Если последний платеж по рассрочке приходится на время после ввода дома, то до полной оплаты жилье будет считаться находящимся в залоге у застройщика с момента государственной регистрации права собственности покупателя.
- Ответственность покупателя: Законопроект устанавливает меры гражданско-правовой ответственности для покупателя при нарушении срока внесения платежа. Застройщик сможет потребовать досрочного возврата оставшейся суммы долга.
- Оценка долговой нагрузки: Информация о договоре рассрочки будет передаваться в банк, где открыт эскроу-счет, а оттуда — в бюро кредитных историй. Это позволит более объективно оценивать долговую нагрузку покупателей.
- Досрочное погашение: Законопроект устанавливает возможность досрочного погашения обязательств по ДДУ с рассрочкой при условии уведомления застройщика не менее чем за 30 дней.
Сроки и этапы принятия закона
- Общественное обсуждение: Продлится до 28 августа 2026 года.
- Внесение в Госдуму: Запланировано на осень 2026 года.
- Плановый срок вступления в силу: 1 сентября 2027 года. Однако стоит отметить, что некоторые положения, касающиеся отделки, могут вступить в силу раньше — с 1 марта 2027 года.
Важно, что новые требования не затронут проекты, по которым уже получено положительное заключение экспертизы до вступления закона в силу.
Значение реформы для рынка
Предложенные изменения являются масштабной реформой, которая затронет всех участников рынка долевого строительства. Для застройщиков это означает необходимость адаптировать бизнес-процессы, регистрировать стандарты и нести дополнительные расходы на контроль качества отделки. Для дольщиков — повышение прозрачности, снижение рисков, связанных с некачественной отделкой и затягиванием сроков, а также появление легального механизма покупки жилья в рассрочку после сдачи дома.
В целом, законопроект направлен на устранение «серых зон» в законодательстве и создание более цивилизованных и понятных правил игры на рынке жилищного строительства.
