В последние годы рынок недвижимости и ипотеки оказался в центре внимания Счётной палаты. Ещё в 2024 году ведомство опубликовало отчёт по итогам аудита льготной ипотеки. Там был тревожный вывод: резкое падение цен на жильё способно нанести сокрушительный удар по банковской системе. К 2026 году эти риски стали ещё более реальными.
Суть проблемы: что подсчитала Счётная палата
Аналитики Счётной палаты подсчитали: если залоговое жильё подешевеет больше чем на 20%, банкам придётся создать дополнительные резервы. Их размер составит 4,5 триллиона рублей.
Эта сумма огромна. Она равна 34% от всех собственных средств тринадцати крупнейших банков России, десять из которых считаются системно значимыми. Даже самые большие игроки окажутся под угрозой, если цены на квартиры рухнут. Если это случится, государству, по мнению Счётной палаты, придётся спасать банковский сектор деньгами из бюджета, чтобы кризис не разрастался.
Почему падение цен так опасно для банков
Вот как работает этот риск. Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. Если её цена падает, кредит становится более рискованным. В случае, когда заёмщик перестаёт платить, банк продаёт квартиру. Но если вырученных денег не хватит, чтобы покрыть долг, банк понесёт убытки.
Поэтому при снижении залоговой стоимости банки обязаны создавать больше резервов. Это деньги, которые они должны держать в Центробанке как подушку безопасности. Чем больше резервов, тем меньше средств остаётся на новые кредиты и на обычную работу.
Эксперт Андрей Бархота отмечает: даже падение цен на 5% уже нанесёт банкам ощутимый ущерб. Но если снижение будет постепенным — например, 20% за семь лет, — катастрофы, скорее всего, не случится.
Как льготная ипотека создала «бомбу замедленного действия»
Главная причина проблемы, по мнению Счётной палаты, — массовая льготная ипотека. Председатель ведомства Борис Ковальчук в марте 2025 года заявил в Госдуме, что льготные программы сильно повлияли на рост цен на жильё.
Цифры это подтверждают. В 2021 году, когда действовала массовая льготная ипотека на новостройки, цены выросли на 26%, а в 2022 году — ещё на 21%. Ажиотажный спрос, подогреваемый государственными субсидиями, искусственно раздул рынок и создал так называемый «ипотечный пузырь».
При этом бюджетные расходы на эти программы стремительно росли. С 2021 по 2023 год на льготную ипотеку потратили около 600–650 миллиардов рублей. В 2024 году эта сумма превысила 1,1 триллиона, а на 2025 год в бюджете заложено уже 1,25–1,3 триллиона рублей. Ковальчук подчеркнул, что эта сумма сопоставима с годовым дефицитом бюджета на 2025 год, а обязательства по ипотечным программам растянутся почти на 20 лет.
Счётная палата не раз рекомендовала прекратить массовую безадресную льготную ипотеку, потому что она не привязана к конкретным группам населения, которые действительно нуждаются в поддержке.
К 2026 году: ситуация накаляется
К весне 2026 года общий объём ипотечных кредитов в российских банках достиг 22,5 триллиона рублей. Большая часть этих кредитов была выдана по льготным условиям, когда и заёмщики, и банки рассчитывали на то, что цены на жильё будут держаться высоко.
При этом экономика страны уже находится в фазе спада. В первом квартале 2026 года ВВП сократился на 0,2% по сравнению с прошлым годом. Просроченная задолженность по ипотеке (свыше 90 дней) превысила 300 миллиардов рублей — это 1,8% от всего ипотечного портфеля.
В июне 2026 года немецкая газета Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ) опубликовала данные отчёта европейской разведки. В нём говорилось, что российские банки искусственно завышают свои балансы, а весь сектор находится на грани кризиса. Причина — массовая выдача ипотеки с государственным субсидированием, которая привела к росту цен и может спровоцировать пузырь и массовые дефолты.
Цепная реакция: что произойдёт при обрушении рынка
Эксперты описывают мрачный сценарий. Если цены на жильё резко упадут, по многим кредитам долг станет больше стоимости квартир. Заёмщики окажутся перед выбором: продолжать платить за обесценившуюся квартиру или объявить дефолт.
Если многие перестанут платить, банки получат в собственность огромное количество квартир на падающем рынке. Продать их без больших скидок будет почти невозможно. При этом содержание, коммунальные услуги и охрана этого жилья лягут на банки дополнительным грузом.
Подобное уже случалось в других странах, и это приводило к многолетним проблемам у банков и требовало больших вливаний от государства.
Экономист Евгений Коган отмечает, что государство не заинтересовано в снижении цен на жильё. Если люди увидят, что цены падают, они начнут откладывать покупки в надежде на дальнейшее снижение. Это снизит спрос и ещё сильнее обвалит цены. Такая спираль может перерасти в полноценный экономический кризис.
Есть ли выход?
Счётная палата видит решение в отказе от массовых льготных программ и переходе к адресной поддержке тех, кто действительно нуждается в жилье. Кроме того, аудитор Наталья Трунова заявила, что покупка жилья в ипотеку станет доступнее, если снизится себестоимость строительства и цены стабилизируются.
Центробанк ожидает, что после отмены массовой льготной ипотеки разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках будет постепенно сокращаться. Однако ключевая ставка, по прогнозам регулятора, даже в 2026 году останется высокой, поэтому рыночная ипотека будет малодоступна для большинства россиян.
Ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова считает крах банковской системы маловероятным. Доля просроченных кредитов в общем ипотечном портфеле не превышает 0,14%, а банки стали осторожнее выдавать кредиты ненадёжным заёмщикам. Кроме того, отмена массовой льготной ипотеки остановила раздувание пузыря.
Тем не менее предупреждение Счётной палаты остаётся в силе. Падение цен на 10–15% в среднесрочной перспективе вполне реально, предупредил глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru» Олег Репченко. В истории многих стран именно рынок недвижимости становился спусковым крючком для масштабных финансовых кризисов.
Российская банковская система сегодня держится на высоких ценах на жильё. Если этот фундамент начнёт трещать — а признаки охлаждения рынка уже появляются, — последствия могут быть катастрофическими как для финансового сектора, так и для всей экономики.
